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独生子女家庭结构是支撑中国房价上涨重要因素  

2006-08-07 17:29:40|  分类: 内销外贸,商 |  标签: |举报 |字号 订阅

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   有专家指出,在欧美一些国家,年轻人一般毕业大概十年以后才买房子,购房主力是35岁以上的人。而我国买房的不但大多是25岁到30岁的年轻人,而且是一毕业就买房,买房就要买大房子——

独生子女家庭结构是支撑中国房价上涨重要因素 - hetaoren911 - 搜论文网http://cnivy.org    在以往的文章中,我曾对中国的房价,特别是大城市房价飞涨的因素进行过分析,如投机者的炒作,官商联手的推动,价格垄断的作用,城市化的助力,以及失衡社会导致的资源集中等。但除此之外,还有一个重要的因素不能忽视,这就是家庭结构。

   房地产市场为何一片繁华

   在分析中国大城市房价时,一个值得注意的现象,就是影响房价的相关因素,如房价收入比、租金收入比等常用指标往往都失去了意义。

   以房价收入比为例。所谓房价收入比,是指世界银行公认的一个“比较理想”的收入和房价之间的比例关系。通常认为,这个比例的理想状态是4至6倍。与国际上的一般水平相比,我国的房价收入比明显偏高。更重要的是,近些年来,我国大中城市的房价扶摇直上,但居民收入的增长却极为有限。但令人不解的是,高房价和低收入的强烈反差,却并没有房地产市场的冷清,相反,在房地产市场中,居民的购买力却表现得非常旺盛,而事实上,购房者中一个重要组成部分显然是一般的工薪阶层。

   与房价直接相关的另一个因素是租金。如果有一部分房产被投资者购得,购房者要考虑的基本问题是投资收益率。这个投资收益率主要由两部分组成:一是将来出售房子的差价;二是出售前的租金。有专家认为,按照国际惯例,房价一般是月租金的100—200倍,一旦超出这个标准,两者会相应做出调整。但在我国房地产市场中,在房价扶摇直上的同时,许多城市的房租却在不断下降,至少是没有同步上升。由于这两个指标全部失灵,一些依据这些指标做出的房价走势预测,特别是关于房地产泡沫及其破灭的预测,便往往成为笑柄。

   问题何在?中国人超出预测的旺盛购房能力来自哪里?我认为除了人们谈论较多的那些因素之外,有两个因素是最值得注意的:一是在一个失衡的社会里,社会中各个角落的资源都会以极快的速度向有限的大城市中积聚,从而推升房价的上涨;另一个因素则是由于几十年中计划生育政策的实施,特别是城市中形成的独生子女家庭结构。事实上,这个因素对房地产市场产生的影响,会比个人收入每月增加几百元要大得多。

   年轻人强劲的购房能力何来?

   有调查显示,25至28岁的年轻人是北京购房的中坚力量。有专家指出,在欧美一些国家,年轻人一般毕业大概十年以后才买房子,购房主力是35岁以上的人。而我国买房的不但大多是25岁到30岁的年轻人,而且是一毕业就买房,买房就要买大房子。对于20至30岁的购房群体,我们至少可以认定两点:第一,他们主要是为结婚安家而购房;第二,就其中大部分人来说,即使考虑到按揭的因素,也并不具有这样的购房能力。

   他们的购房能力来自哪里?一篇相关报道这样描述购房现场:买房的人越来越年轻,很多年轻人身后都跟着双方的父母。这样的情景象征性地揭示出我国目前房地产购买力的来源:前面的一对小两口,加上后面的双方的4个父母。于是,在许多地方,实际上形成了这样一种标准购房模式:首付由一方或双方的父母来出,小两口承担按揭。有的小两口实际上连按揭也无法承担,必须靠一方或双方的父母亲帮助支付按揭款。这样,就有了我国社会中一种独特的购房模式:3个家庭,或6个劳动力在共同购买或供养1套房子。可以说,正是这个因素,使得收入房价比彻底失去了意义。在这种情况下,如果一定要勉强使用收入房价比这样的指标,也需要在家庭收入后面乘以2或3。

   而这种3个家庭支撑1套房子的模式,只有在独生子女家庭结构中才会成为可能。在分析中国人购房行为特征时,有人喜欢强调文化观念的作用,如新婚一定要住新房,盲目追求一步到位,有了钱就要置房置地等。其实,在现实生活中,特别是在购房这种动辄百八十万的消费行为中,观念所能起到的作用相当有限。关键的问题是家庭结构。从这个意义上可以说,独生子女家庭结构,是支撑中国房市的重要因素。这个因素在短时间内不会消失。

   父母倾尽积蓄为子女购房的风险

   但问题是,必须要看到事情的另一面。当3个家庭来共同支撑1套住房的时候,高企的房价事实上也就抽干了3个家庭的积蓄或未来的储蓄能力。这对于父母一辈的两个家庭来说,含义尤为严重。父母一辈的人,生活在低工资低收入的年代,其中的大部分人积蓄非常有限。从许多有关的报道可以看出,许多父母在为孩子购房时,就已经倾尽了一生的积蓄,由此构成的问题将是长远的。

   必须意识到,我国是一个正在迅速老龄化的社会。独生子女与人口老龄化是互相联系的两个方面。我国的老龄化主要是1950年代的生育高峰与70、80年代的计划生育急刹车相结合在一起的产物。在未来的一段时间里,我国无论是老年人口的绝对数,还是老年人口在总人口中的比例,仍然会迅速增长。

   与世界上发达国家相比,我们老龄化特征之一是未富先老。世界上65岁以上老人占7%的国家和地区,人均国民生产总值均在5000美元以上。而上个世纪末我国进入老龄社会时,人均国民收入仅为800美元左右。这一差异将在养老社会保障上突出表现出来。美国是1935年建立社会保障体系,当时还没有进入老年社会。而当我国进入老龄社会的时候,社会保障特别是养老保障则处于高度不健全的状态。即使是在不久的将来就会相当普遍的“四二一家庭”中,自我养老或家庭养老,仍会是养老的主要模式。在这样的情况下,以现在的购房模式吸干老年自筹的养老金,将会产生严重的后果。当然,对于将来有能力自己解决住房问题的年轻人来说,现在父母在住房上的投入也可以视之为将养老金用于投资。但这既要取决于年轻一代的经济状况,也取决于老龄化社会中的房地产市场。

   人们经常说,房地产热是一种财富的再分配过程。本文想要表明的是,这种财富的再分配,不仅发生在共时性的横向关系上,也发生在历时性的纵向关系上。(孙立平)
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